Een aankondiging in het plaatselijk nieuwsblad. Een woningcorporatie gaat een wijk sociale huurwoningen een grondige opknapbeurt geven. Ik vraag me af hoe lang het dit keer zal duren voordat de eerste huurder mij belt met de vragen “moet ik meewerken?” en “krijg ik een verhuiskostenvergoeding?”
Ik check alvast de site van de corporatie en klik door naar de folder van het project. Daar prijkt het op de voorkant. Het R-woord: Renovatie. Als ik met mijn muis verder klik naar de aangekondigde werkzaamheden, vraag ik me af waarom…
Wil je al weten hoe het eruit komt te zien? Kom dan naar de modelwoning! Wist je al dat je zelf je nieuwe tegels voor de badkamer kunt kiezen? En wil je straks in de keuken beuken of witte kastjes met een verlengd aanrechtblad of niet? Fijn, die energetische maatregelen die we gaan doorvoeren. Er komt dak- en spouwmuurisolatie en dubbel glas. Heb je nog vragen? Er zijn minstens twee info avonden over het project waar je die kunt stellen. Pas helemaal achterin de folder staan de ‘daar moeten we ook over informeren’-zaken. Ja, je zult wel wat hinder hebben, maar dat is echt maar heeeeel kort. Je moet wel je ZAV’s (Zelf Aangebrachte Voorzieningen) verwijderen, want anders kunnen we er niet bij. En ja, er komt een kleine huurverhoging, maar die verdien je makkelijk terug, want je energierekening gaat echt enorm naar beneden straks. Echt.
Ik snap het wel, dat enthousiast presenteren van de plannen. Een corporatie is er bij een complexgewijze renovatie veel aan gelegen dat meer dan 70% instemt met het voorstel, zodat het stoplicht op groen kan voor het project. Stemt 70% in, dan wordt het renovatievoorstel geacht ‘redelijk’ te zijn. Is een huurder het daar dan niet mee eens, dan heeft die nog acht weken om het voorstel te laten toetsen door de rechter. Een fatale termijn. Blijft een huurder die acht weken stilzitten, dan zal ook die huurder medewerking moeten verlenen. De 70% instemming, levert de corporatie dus een procesvoordeel op.
Vaak zie ik echter dat zo’n beetje alle tijd gaat zitten in de extatische presentatie. De behoorlijk cruciale vraag wat de juridische kwalificatie van de werkzaamheden is, raakt daarbij ondergesneeuwd. De vraag wat het juridische stickertje voor de werkzaamheden is, maakt namelijk nogal wat uit. Gaat het om dringende werkzaamheden, dan moet de huurder de verhuurder sowieso gelegenheid geven om die uit te voeren. Redelijk voorstel of niet. Pas als het renovatie is, hoeft de huurder enkel mee te werken aan een redelijk voorstel. Soms wordt een project met alleen dringende werkzaamheden nodeloos ingewikkeld gemaakt. Hoe zonde als er gestreefd wordt naar 70% instemming, als die 70% helemaal niet relevant is?
Toename van het huurgenot
Inmiddels is het een soort spelletje geworden. Renovatiefolders doorspitten en voor elk van de genoemde werkzaamheden de tweedeling maken: dringende werkzaamheden of renovatie. Je komt al een heel eind met twee kernvragen: Kunnen de werkzaamheden niet zonder nadeel worden uitgesteld? Dan zijn het dringende werkzaamheden. Leiden de werkzaamheden tot een verbetering van de woning, een toename van het huurgenot? Dan is sprake van renovatie. Vervolgens blijft er altijd een handjevol werkzaamheden over, waarvan niet meteen duidelijk is of die ‘zonder nadeel’ kunnen worden uitgesteld. Daar zit de uitdaging, dat houdt je scherp. Gelukkig kom je ook voor die twijfel-werkzaamheden, een heel eind als je er een juridisch naslagwerk of rechtspraak bij pakt.
Binnenin de folder die ik nu voor me heb op mijn beeldscherm, is overigens al een duidelijke tweedeling gemaakt. Dat zie je steeds vaker. Een opsomming van de dringende werkzaamheden en de renovatiewerkzaamheden dan als niet noodzakelijke keuze-optie. Toch lijkt de indeling in dit geval niet helemaal te kloppen. Het plaatsen van nieuwe kozijnen met HR++ glas waar een huurverhoging tegenover staat, staat onder het kopje dringend onderhoud. Dat lijkt me sterk. Bij een huurverhoging en energetische maatregelen is het al snel een neon verlichte pijl die naar renovatie wijst. Weer bekruipt me een gevoel van frustratie. Als de verhuurder het onderscheid zelf al niet lijkt te kunnen maken, hoe kwalijk kun je het die kritische sociale huurder dan nemen dat die zijn poot stijf houdt?
Wat is het eerste dat een kritische huurder doet die überhaupt niet zo’n zin heeft in al dat gedoe? Juist, die zoekt waarschijnlijk al snel zijn heil bij Google. Na een zoekopdracht ‘renovatie’ en ‘huurwoning’ komt die kritische huurder automatisch uit bij de o zo aanlokkelijke verhuiskostenvergoeding. Te vaak zie ik dat een corporatie in de folder het hele project renovatie noemt, maar zodra het een rechtszaak over een verhuiskostenvergoeding wordt, alles ineens wél valt onder dringende werkzaamheden. De term renovatie op de voorkant van de folder, maakt voor de juridische beoordeling door de rechter dan geen enkel verschil. Onnodig ingewikkeld en aan een huurder haast niet uit te leggen.
Ook deze corporatie kweekt onnodige verwachtingen bij hun huurders met deze folder met onjuist gebruik van het woord renovatie. Ik bereid me intussen alvast voor op wat noodzakelijk verwachtingsmanagement voor als straks die eerste huurders gaan bellen. “Ja, er staat renovatie, maar dat is het juridisch gezien hoogstwaarschijnlijk niet”. “Reken jezelf nog niet rijk”. “Dicht jezelf geen rechten toe die er wellicht niet zijn, omdat het eigenlijk geen echte renovatie is”. Een goed verwachtingsmanagement van verhuurder aan het begin van het project, kan echter een hoop onduidelijkheid en onbegrip aan huurderskant voorkomen. Tenslotte is het de bedoeling dat de huurrelatie ook na het project nog jaren op goede voet wordt voortgezet. En die folder? Die wordt er met een correcte juridische inhoud alleen maar mooier op.
Alles weten over renovatie door verhuurder?
Download de handleiding ‘Renovatie door verhuurder’. In deze handleiding wordt uitgebreid ingegaan wanneer sprake is van renovatie en daarmee samenhangende zaken voor de verhuurder die de renovatie voorstelt.
Deze blog is geschreven door mr. drs. Annemiek Machielse van AM advocatuur.