Het Groningse advocatenkantoor Yspeert tekent in 2018 een huurcontract voor kantoorruimte in een hoogwaardig kantoorpand (foto). Dat bevalt prima, totdat een jaar later de verhuurder een deel van het pand in gebruik geeft aan een hogeschool. Yspeert start met succes een kort geding.
Boer Vastgoed Groep (BVG) is eigenaar van een prestigieus kantoorpand aan de Eemsgolaan in Groningen, dat medio 2018 beschikbaar komt voor verhuur. Het pand, dat ‘onder architectuur is ingericht’, bevat diverse gemeenschappelijke ruimten. In juli 2018 sluit advocatenkantoor Yspeert – met zo’n 35 advocaten en vestigingen in Groningen, Drachten en Emmen – een overeenkomst met BVG voor de huur van ruim duizend vierkante meter kantoorruimte op de vierde en vijfde verdieping. De huur zal op 1 augustus 2019 ingaan. De maand erop verhuurt BVG de begane grond en de eerste en tweede verdieping van het gebouw aan Hogeschool NHL Stenden.
Dagonderwijs in ‘hoogwaardig kantoorpand’
In oktober 2019 gaat Yspeert in gesprek met BVG over de mogelijkheid om ook het resterende gedeelte van de vierde verdieping te huren. Het overleg sleept zich enkele maanden voort, totdat BVG meedeelt dat zij de derde verdieping en het resterende deel van de vierde aan de hogeschool heeft verhuurd. Die zal in het gebouw voortaan ook dagonderwijs gaan geven. Die mededeling valt verkeerd bij Yspeert, dat in een e-mail aan BVG schrijft: ‘Dat is niet wat wij hebben mogen verwachten toen wij met u een huurovereenkomst sloten. Wij kozen voor een pand waar zakelijke dienstverlening zou plaatsvinden. Daar valt dagonderwijs niet onder. Voorts hebt u ook aangegeven de zakelijke uitstraling van het pand te bewaken. Dat is niet of nauwelijks te doen met dagstudenten die in grote getale het pand bezoeken en veelal op de fiets komen.’
BVG is niet onder de indruk. Zijn raadsman schrijft aan de advocaat van Yspeert: ‘[Stenden] huurt met ingang van 1 augustus 2018 ruimte in het pand (…), derhalve reeds een jaar voordat uw cliënte aldaar ruimte is gaan huren. Uw cliënte was daarmee dus bekend. Nu uw cliënte met die wetenschap toch een huurovereenkomst [met BVG] is aangegaan, ontbreekt iedere grond om thans ineens te stellen dat er sprake zou zijn van derving van huurgenot vanwege de enkele aanwezigheid van studenten in het gebouw (…) Dat Stenden (mogelijkerwijs) dagonderwijs gaat verzorgen, is iets waar uw cliënte ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst rekening mee heeft gehouden, althans had zij dat gemoeten, nu het verzorgen van onderwijs behoort tot de normale bedrijfsuitvoering van Stenden.’
Kort geding door geluidsoverlast
In september 2020 verzoekt Yspeert aan BVG om in te grijpen: de toenemende geluidsoverlast van de studenten en de wijze waarop Stenden de algemene ruimten gebruikt, levert een onwerkbare situatie op, aldus Yspeert. Als BVG daar niet op reageert, start Yspeert een kort geding. Daarbij draait het met name om de vraag of het gebruik en de huur door Stenden van een groot gedeelte van het pand een gebrek (in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW) oplevert in de huurovereenkomst tussen BVG en Yspeert.
De kantonrechter beantwoordt die vraag voorshands bevestigend. Het pand is door BVG, zo blijkt uit de brochure, in de markt gezet als een hoogwaardig kantoorpand met een zakelijke uitstraling, te midden van andere (zakelijke) dienstverleners. Juist om die reden wilde Yspeert daar kantoorruimte huren. Gelet op de indeling (met een gemeenschappelijke ingang, trappenhuis, atrium, lift, parkeerplaatsen en open ruimten) acht de kantonrechter het pand ongeschikt om zowel een (zakelijke) dienstverlener als een hogeschool te huisvesten.
Stenden verzorgt zeven opleidingen in het pand, waarbij sprake is van dag- en avondonderwijs en waarbij enkele honderden studenten gedurende de dag in wisselende groepen het pand bezoeken. Dat dit in de praktijk onwerkbaar is, heeft Yspeert met filmopnamen voldoende aangetoond. Die opnamen tonen aan dat het open karakter van het pand ervoor zorgt dat geluiden van onderliggende verdiepingen sterk doordringen tot op de door Yspeert gehuurde verdiepingen.
Beperkt in huurgenot
Dat het hier om een multi-tenant-gebouw gaat, zoals BVG betoogt, maakt niet dat Yspeert redelijkerwijs een hogeschool als medehuurder en gebruiker van het pand hoeft te verwachten. Dat past niet bij de aangeprezen aard en functie van het pand. Daarmee wordt Yspeert beperkt in zijn huurgenot en is – dus – sprake van een gebrek.
Maar hoe zit het dan met het argument dat Yspeert bij het aangaan van de huurovereenkomst wist dat Stenden medehuurder en gebruiker van het pand was of zou worden? Volgens BVG was dit het geval, maar de kantonrechter is daar een stuk minder van overtuigd. Uit niets is namelijk gebleken dat Stenden, zoals BVG stelt, ruim voor die datum al medehuurder was van het pand. De door BVG overgelegde huurovereenkomst tussen de vastgoedgroep en Stenden is ongedateerd en legt derhalve geen gewicht in de schaal. Bovendien, toen Yspeert het pand bezichtigde alvorens de huurovereenkomst aan te gaan, stond het volledig leeg. Gesteld noch gebleken is dat bij die bezichtigingen is gesproken over Stenden als huurder van het pand of dat zichtbare uitingen van Stenden in het pand aanwezig waren.
Nu er sprake is van een gebrek, dient de verhuurder dit in beginsel te verhelpen. Dat de (financiële) belangen van BVG (en Stenden) hierbij groot zijn, staat buiten kijf. Dit maakt echter niet dat Yspeert, dat een aanzienlijk (financieel) belang heeft bij het nakomen van de huurovereenkomst door BVG, de overlast door Stenden heeft te accepteren. Yspeert heeft als (oudere) huurder rechten, die BVG niet kan en mag negeren. De kantonrechter veroordeelt BVG ervoor zorg te dragen dat Stenden het pand niet voor dagonderwijs tussen 7.00 en 18.00 uur zal gebruiken.
Klik hier voor de uitspraak.
Foto: Henk Yspeert / Google Maps
