Met een reeds 20-jarige loopbaan in het bouw- en vastgoedwezen op zijn cv, is Erik Groeneveld sinds februari vorig jaar ‘helemaal op zijn plek’ als bedrijfsjurist bij Dura Vermeer, een van de grootste bouwbedrijven van het land met een jaarlijkse omzet van ruim een miljard euro. “Het is mijn drive om bij een groot project alle risico’s in kaart te hebben en vooraf te elimineren.”
Door Joris Rietbroek
Van jongs af aan heeft Groeneveld een fascinatie voor grote bouwwerken gehad. Een carrière als architect zat er echter niet in; de bijbehorende bètavakken bleken niet aan hem besteed. Maar de bovenmatige interesse voor onroerend goed bleef, na zijn afstuderen in privaatrechtelijke en bedrijfsjuridische richting aan de Erasmus Universiteit, ging hij aan de slag bij Woningborg, toentertijd de grootste verstrekker van het GIW-certificaat. Vervolgens werkte hij bij de Noord-Hollandse Scholtens Groep, die niet gespaard bleef door de crisis. Nadat zijn aantal werkdagen was teruggebracht naar drie per week, kwam hij in contact met Dura Vermeer, waar hij sinds februari 2013 bedrijfsjurist Bouw en Vastgoed is.
De economische crisis raakte de Nederlandse bouwwereld hard, maar Dura Vermeer wist het hoofd redelijk boven water te houden, zeker in vergelijking met middelgrote bouwbedrijven. “In die hoek zijn veel faillissementen geweest,” vertelt Groeneveld. “Het is de vraag of er straks, als het beter gaat, weer voldoende jonge mensen zijn die in de sector willen werken.” Toch merkt hij dat er meer positiviteit is in zijn omgeving en dat het aantal woningbouwprojecten toeneemt. “Er worden momenteel weer grote contracten getekend, bijvoorbeeld voor 1200 woningen op het KNSF-terrein in Muiden of voor de realisatie van het Noordgebouw bij het Centraal Station in Utrecht. Dat geeft aanleiding om er weer vol tegenaan te gaan.”
Vijf juristen
Het uitsluitend binnen Nederland opererende Dura Vermeer is onderverdeeld in twee hoofddivisies: Infrastructuur (hoofdkantoor in Hoofddorp) en Bouw en Vastgoed (hoofdkantoor te Houten), terwijl de groep kantoor houdt tegenover Rotterdam The Hague Airport. Het juridische team bestaat uit vijf personen, met naast een teamleider – verantwoordelijk voor divisieoverstijgende zaken – twee juristen voor Infrastructuur en twee voor Bouw en Vastgoed. Voor alle juridische vraagstukken inzake bouw en vastgoed is Groeneveld vast contactpersoon voor de regio’s Midden-West, Hengelo en Dura Vermeer Vastgoed; zijn collega voor Zuid-West en Rosmalen.
Zodoende is Groeneveld betrokken bij het volledige, jaren lopende proces rond een bouwproject, van de eerste voorbereidingen op een aanbestedingstraject tot de oplevering. “Zowel op het gebied van woning- als utiliteitsbouw sta ik de werkmaatschappijen juridisch bij,” schetst Groeneveld. “Er kunnen zich diverse situaties voordoen: onverwachte vervuiling van bouwgrond, het plotselinge faillissement van een leverancier of schade tijdens de bouw, om enkele voorbeelden te noemen.”
Schade door harde grond
Een groot deel van zijn tijd wordt opgeslokt door aanbestedingstrajecten. Niet alleen overheden hanteren deze methode om hun bouwopdrachten uit te zetten, ook steeds meer private partijen gaan hier volgens Groeneveld toe over. “Ik help de risico’s bij ieder project zo exact mogelijk in kaart te brengen, dat is de toegevoegde waarde die je als jurist biedt. Door de juiste vragen te stellen, probeer je helder te krijgen wat de opdrachtgever voor zich ziet, aan de hand van de informatie die hij levert. Op het moment dat we meedoen, moeten wij de risico’s voor zowel onszelf als de opdrachtgever helder in beeld hebben en zo mogelijk elimineren.”
Soms komen projecten in samenspraak met de opdrachtgever tot stand. “Dan buigen we ons ook over samenwerkingsovereenkomsten en de juiste rechtsvorm voor het project, of we brengen de mogelijke problemen die zich kunnen voordoen tijdens de bouw in kaart.” En risico’s zijn er bij grote bouwprojecten uiteraard genoeg; ze kunnen bovendien in een klein hoekje zitten. “Past het gebouw in het bestemmingsplan? Is de bouwgrond schoon? Komt er een bodemonderzoek? Of moet een project nog langs de gemeenteraad, terwijl er al fors geïnvesteerd is, met alle politieke risico’s van dien? We hebben meegemaakt dat een gunning voor een groot project werd afgeblazen omdat een gemeenteraadslid vond dat het anders moest.”
Onverwachte problemen doen zich uiteraard evengoed tijdens de bouw voor, zoals onlangs in Amsterdam. “We hadden van de opdrachtgever rapporten gekregen met informatie over de grondgesteldheid,” vertelt Groeneveld. “Op basis daarvan kozen we in samenspraak met de opdrachtgever een funderingssysteem. Toen het schroeven van de heipalen begon, ging het mis: een paal brak af omdat de grondsamenstelling harder was. Dat leidt uiteraard tot schade en vertraging. Dan rijzen de vragen: hoe lossen we dit op, wie lost dit op en wie is aansprakelijk? Dat vereist een blik in de onderliggende contracten met leveranciers, we nemen contact op met de verzekeraars en de opdrachtgever en eventueel schakelen we advocaten in, zeker als het financiële risico groot is en een second opinion wenselijk is. De strategie bepalen we altijd in samenspraak met de werkmaatschappij.”
Vaste advocatenkantoren
Dura Vermeer werkt samen met enkele vaste advocatenkantoren – de zogenoemde preferred suppliers –, en maakt met hen voor verschillende rechtsgebieden jaarafspraken. Daarnaast beroept Groeneveld zich graag op zijn vaste netwerk van advocaten die hij door de jaren heeft leren kennen. “Het is altijd goed te klankborden met kantoren waarmee je een vertrouwensband hebt opgebouwd, dat je direct kunt handelen naar het verkregen advies.” Zo doet Dura Vermeer zaken met onder anderen Rozemond Advocaten in Amsterdam en Straatman Koster in Rotterdam, kantoren gespecialiseerd in bouwrecht. Op vennootschapsrechtelijk gebied werkt Dura Vermeer samen met De Brauw Blackstone Westbroek en Ploum Lodder Princen.
Bij uiterst complex contractwerk wordt eveneens de hulp van advocaten ingeroepen: “Bij de bouw van de nieuwe kantoren van Akzo Nobel en advocatenkantoor Stibbe op de Zuidas komen lijvige Engelstalige contracten kijken. Dat zou ons te veel tijd kosten; we zijn immers met zijn tweeën verantwoordelijk voor de werkmaatschappijen. Zulke trajecten inclusief financieringscontracten zijn dan te omvangrijk en complex. In zo’n geval moet je je beperkingen kennen.”
In een enkel geval kan een gespecialiseerd kantoor Dura Vermeer niet van advies dienen. “Rozemond of Straatman Koster doen immers ook zaken voor andere partijen. Soms loop je tegen een kwestie aan waarin het kantoor al advies geeft aan de tegenpartij. Dan moet je op zoek naar een andere betrouwbare ingang.” Dura Vermeer is echter geen procesgerichte organisatie, stelt Groeneveld. “Binnen mijn werkmaatschappijen heb ik pas vijf procedures meegemaakt. Geschillen proberen we in den minne op te lossen. Je komt elkaar immers linksom of rechtsom altijd wel tegen, en dan heb je elkaar toch weer nodig.”
Mede-katalysator
Dat de bedrijfsjurist binnen een bouwbedrijf een mede-katalysator is om concrete dingen tot stand te brengen, dat ziet Groeneveld als het mooiste van zijn vak. “Het gaat er steeds om te komen tot een situatie waarin de risico’s zo klein mogelijk worden. Dat doorlopende proces: Hebben we overal aan gedacht? Hoe lossen we dit op? Hoe wordt dat hotel in het Noordgebouw optimaal bereikt? Hoe kunnen de winkels in het gebouw straks probleemloos worden bevoorraad? Hoe kunnen we nu al afspreken hoe we omgaan met mogelijke problemen, ook al zitten er bij de bouw oplevering jaren later andere mensen aan tafel?”
Als bedrijfsjurist die al twintig jaar meegaat in de branche, heeft Groeneveld door de jaren heen de nodige veranderingen gesignaleerd. “Als het gaat om woningbouw is de consument veel mondiger geworden. Mensen zijn kritischer, stellen meer vragen en denken in elk geval meer verstand van zaken te hebben,” zo spreekt hij uit ervaring. “Bij utiliteitsbouw zijn aanbestedingstrajecten de regel geworden, waarbij de opdrachtgever steeds meer een beroep doet op de creativiteit van het bouwbedrijf. Meer dan ooit zijn we een full service-bedrijf, dat ook onderhoud voor zijn rekening neemt.”
Een ontwikkeling die zeker sinds de crisisjaren speelt: er wordt tussen concurrenten harder gevochten om grote opdrachten. “Op het moment lopen er veel aanbestedingsrechterlijke procedures; de markt is immers nog steeds schaars terwijl de vraag naar werk door bouwbedrijven groot is,” verklaart Groeneveld. “Dat werkt meer geschillen in de hand. Bedrijven zijn eerder bereid naar de rechter te stappen als een aanbesteding wordt verloren.”