Het beursgenoteerde Unibail-Rodamco is de grootste vastgoedbelegger in continentaal Europa op het gebied van commercieel vastgoed. Het bedrijf ontstond in 2007 door het samengaan van het Nederlandse Rodamco Europe met Unibail. Eind 2011 bedroeg de waarde van de portefeuille 25,9 miljard euro.
Door Peter Milders, Voxius
Van de totale portefeuille bestaat ruim driekwart uit winkelcentra verspreid over elf landen, het resterende deel bestaat uit kantoren en congrescentra in en om Parijs. In die stad is ook het hoofdkantoor van de onderneming gevestigd. De Nederlandse vestiging van Unibail-Rodamco is op een handige locatie gehuisvest, het WTC-Schiphol. “Een bijzondere locatie voor ons om te werken”, aldus Jantine Bos, Head of Legal, “omdat we van hier Parijs net zo gemakkelijk met de Thalys als met het vliegtuig kunnen bereiken.”
De Nederlandse vestiging telt ongeveer 55 medewerkers, van wie een deel werkzaam is op de vijf grote winkelcentra van Unibail-Rodamco in Nederland: Citymall in Almere, Vier Meren in Hoofddorp, Stadshart Amstelveen, Leidsenhage in de regio Den Haag en Stadshart Zoetermeer. Het beleid van Unibail-Rodamco is om de exploitatie van haar winkelcentra in eigen hand te houden en niet aan derden uit te besteden.
Bos daarover: “Deze onderneming is zeer ambitieus waar het gaat om de kwaliteit van haar winkelcentra. De winkelcentra van het bedrijf lopen door een gevarieerd en continue vernieuwend retail en leisure aanbod voorop. De introductie van internationale retailers zoals Apple, Hollister, Forever 21 en ook het Nederlandse Rituals en The Sting naar andere landen in Europa, maken ons een front-runner en zorgen voor toename van bezoekers en tevens omzet voor onze retailers. Onze winkelcentra weten consumenten te verrassen waardoor het steeds aantrekkelijk blijft om terug te komen.”
Het legal team
De juridische kant van het vak neemt in de organisatie van Unibail-Rodamco een belangrijke plaats in. In Frankrijk, waar het bedrijf de grootste belangen heeft, werken circa veertig juristen die zich uitsluitend bezighouden met het Franse onroerend goed van het bedrijf. Daarnaast heeft Unibail-Rdamco ook op alle landenkantoren juristen werken die intensief betrokken zijn bij de exploitatie van de winkelcentra.
Bos geeft als Head of Legal leiding aan de juridische afdeling in Amsterdam, waar een aantal ervaren juristen werken. Zij begon haar loopbaan in de advocatuur, waarin zij acht jaar werkte, onder andere bij AKD. In 2005 trad zij in dienst van Rodamco Europe waar zij aanvankelijk werkte als manager investment & divestment, wat betekende dat zij de vele vastgoedtransacties die toen plaatsvonden, juridisch begeleidde. Na enige jaren werd zij hoofd van de juridische afdeling.
De andere juristen van de afdeling hebben net als Jantine een aantal jaren in de advocatuur gewerkt. Bos: “Die ervaring komt hier goed van pas. Ik denk dat bedrijfsjuristen met een advocatuurlijke achtergrond beter externen als advocaten en notarissen kunnen aansturen. En ik denk dat proceservaring erg nuttig is op het moment dat er een juridisch geschil ontstaat.” Ook hadden alle juristen al ervaring in het vastgoed toen zij binnenkwamen. Volgens Bos was dit een vereiste omdat binnen deze kleine afdeling geen tijd is om mensen eerst vertrouwd te maken met de specifieke aspecten van het vastgoed.
Unibail-Rodamco heeft er bewust voor gekozen om niet te werken met advocaten in loondienst, al zou dat volgens Jantine soms ook wel voordelen kunnen hebben om zelf de procedures te kunnen voeren. Dit wordt nu echter overgelaten aan gespecialiseerde procesadvocaten.
Het werk
Unibail-Rodamco kent, zoals gezegd, een intensieve inzet van de juridische discipline. Volgens Bos komt dat enerzijds door het beleid van het bedrijf om de exploitatie van de onroerend goedportefeuille strak aan te sturen, en anderzijds doordat het juridische vak stevig is ingebed in de bedrijfsvoering. Dit betekent dat de juristen in een vroeg stadium bij zaken worden betrokken en daarin een belangrijke rol spelen. Het gaat daarbij onder andere om het opstellen van (huur)contracten, huurprocedures, projectontwikkeling, aan/verkoop tranacties, bouwrecht (renovaties, uitbreidingen), milieurecht (bijvoorbeeld asbestproblematiek), omgevingsrecht (bestemmingsplannen, vergunningen) en corporate household.
Vooral de huurzaken leveren de juristen veel werk op. Het bedrijf hanteert namelijk een vooruitstrevend huurbeleid en wijkt in de huurcontracten af van semi-dwingende elementen in de huurwetgeving, om daarmee aan te sluiten bij hetgeen internationaal usance is in winkelcentra. Een belangrijke afwijking is de eindigheid van het huurcontract. Bos: “Wij stellen huurcontracten zo op dat we in staat zijn om onze winkelcentra op niveau te houden en dat het aanbod vernieuwend is en blijft voor consumenten. Dat wij dat goed doen, straalt direct af op de kwaliteit van onze centra en heeft dus ook zichtbare gevolgen, meer bezoekers en meer omzet voor onze huurders.”
Hiervoor is wel nodig dat voor elke huurovereenkomst een verzoekschrift procedure wordt opgestart en de kantonrechter goedkeuring geeft aan de inhoud van elke individuele huurovereenkomst. Bos is actief om binnen de sector voor elkaar te krijgen dat er meer ruimte komt binnen de huurwetgeving voor de betrokkenheid van eigenaars bij de kwaliteit van de Nederlandse winkelcentra. Unibail-Rodamco is daarom aangesloten bij de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed (IVBN).
Ook het begeleiden van transacties, investeringen en desinvesteringen, vergt veel tijd van de juridische afdeling. Er worden regelmatig winkelcentra gekocht of verkocht om de portefeuille te optimaliseren. Het bedrijf is altijd alert op kansen in de markt en onderzoekt dus regelmatig de haalbaarheid en wenselijkheid van een mogelijke verwerving of verkoop. Bos geeft aan dat dergelijke onderzoeken ook een grote juridische component hebben en dat haar ervaring met onroerend goedtransacties daarbij goed van pas komt.
En als het uiteindelijk tot een transactie komt, dan vereist die altijd nog enige juridische nazorg. In alle zaken werkt zij nauw samen met de (corporate) juristen in Parijs en uiteraard met de fiscale collega’s in Nederland en Parijs. Zij is lid van het Corporate MT. In haar functie rapporteert Bos aan de Regional Managing Director Benelux, John van Haaren, en aan Chief Investment Officer Jaap Tonckens, die in Parijs kantoor houdt.
Kennis en netwerk
Bos vertelt dat er regelmatig contact is tussen de juristen uit de verschillende landen. Kennisuitwisseling is daarbij een belangrijk onderdeel, evenals afstemming van bijvoorbeeld het beleid in huurzaken. Hoewel het huurrecht per land verschilt, streeft men er toch naar om zo veel mogelijk gelijke voorwaarden te formuleren en te hanteren.
In Nederland werkt zij met haar team samen met een panel van circa vijf grote advocatenkantoren waarmee vaste afspraken zijn gemaakt.
In het kader van de noodzakelijke brede ontwikkeling van de juristen (en de andere medewerkers) binnen Unibail-Rodamco worden regelmatig ontbijtseminars georganiseerd waarbij bijvoorbeeld een notaris, een asbestspecialist of een makelaar zijn kennis en ervaring deelt met een groep medewerkers. Een brede oriëntatie is volgens Bos voor de juristen essentieel, omdat in de dagelijkse gang van zaken zo veel verschillende aspecten naast het juridische een rol spelen in de besluitvorming.
Voor verschillende opleidingen en cursussen kunnen medewerkers ook terecht bij de Unibail-Rodamco Academy. Bos zelf volgde aan de Amsterdam School of Real Estate een aantal vakken, waaronder het vak Investeringsanalyse, uit de Master of Science in Real Estate-opleiding.