Yspeert Advocaten heeft in hoger beroep het kort geding tegen zijn kantoorverhuurder verloren. Het Groningse kantoor had geëist het pand niet te hoeven delen met honderden studenten van hogeschool Stenden. Het Gerechtshof weegt echter ook de belangen van de school als belangrijkste huurder mee.
Yspeert Advocaten spande afgelopen najaar een kort geding aan tegen Boer Vastgoed Groep (BVG), de verhuurder van het kantoorpand in Groningen waar het kantoor zich in de zomer van 2019 heeft gevestigd. De advocaten bezetten anderhalve etage, zo’n 20% van het vloeroppervlak. Ze vielen voor de ‘kenmerkende uitstraling aan de buitenzijde’ en de ‘speelse, prettige en daarnaast zeer hoogwaardige kantoorruimte’. Later in het jaar wordt er gesproken over het huren van meer vierkante meters in het pand.
Ze konden bij het aangaan van de huurovereenkomst in 2018 echter niet voorzien dat ook Hogeschool Stenden haar intrek zou nemen in hetzelfde pand. De aanwezigheid van enkele honderden studenten die er sinds dit schooljaar verschillende opleidingen volgen, leidt tot ergernis op de etages waar de Yspeert-advocaten werken. Zo is het geluid van de studenten geregeld tot op de etages van het advocatenkantoor te horen. Ook het geluid van het blokfluitevenement tijdens de introductieweek bleef de juristen niet bespaard.
Zakelijke uitstraling bewaken
“Dat is niet wat wij hebben mogen verwachten toen wij met u een huurovereenkomst sloten,” schrijft Yspeert eerder aan BVG in een brief over ‘aantasting van het huurgenot’. “Wij kozen voor een pand waar zakelijke dienstverlening zou plaatsvinden. Daar valt dagonderwijs niet onder. Voorts hebt u ook aangegeven de zakelijke uitstraling van het pand te bewaken. Dat is niet of nauwelijks te doen met dagstudenten die in groten getale het pand bezoeken en veelal op de fiets komen.” BVG reageert hierop niet in te zien hoe de toegankelijkheid en uitstraling van het pand in het gedrang zouden komen door de aanwezigheid van studenten.
De kantonrechter geeft Yspeert begin oktober nog gelijk; het verhuren van het kantoorpand aan een hogeschool kwalificeert als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW en het pand is niet geschikt voor huisvesting van én een hogeschool én zakelijke dienstverlening. Het vastgoedbedrijf moest van deze rechter de verhuur aan de hogeschool staken, op straffe van een dwangsom à 10.000 euro per dag.
BVG gaat in hoger beroep tegen deze uitspraak, en met succes: het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden gaat niet mee in het oordeel van de kantonrechter, blijkt uit een arrest van 15 december. Het hof oordeelt weliswaar dat ‘het verhuren door BVG van het overgrote deel van het pand aan een hogeschool voor onderwijsdoeleinden […] zich niet verdraagt met de omschrijving van het pand waaronder Yspeert dit heeft gehuurd.’ Maar dit wil nog niet zeggen dat alleen al de aanwezigheid van de hogeschool als medehuurder ‘een tekortkoming van BVG jegens Yspeert oplevert’.
“Ook indien BVG het pand zo zou hebben ingericht dat voor studenten een afzonderlijke ingang beschikbaar was en verdere voorzieningen waren getroffen die bewerkstelligden dat de overige huurders geen overlast ondervinden van het geven van onderwijs, zou de verhuur aan Stenden geen tekortkoming jegens Yspeert betekenen,” oordeelt het hof. “Bij de inrichting van het pand zoals die thans is, levert de aanwezigheid van meerdere voltijdse dagopleidingen van Stenden, met enige honderden studerenden, wel een tekortkoming van BVG op in haar verhouding tot Yspeert.”
Contractbreuk
Maar uiteindelijk behelst de vordering van Yspeert vooral dat BVG verplicht wordt om contractbreuk te plegen tegenover Stenden, terwijl de hogeschool het grootste deel van het pand huurt. Dit zou Stenden grote schade kunnen opleveren en het zou de hogeschool bovendien veel moeite kunnen kosten om snel een nieuwe ruimte te huren, redeneert het hof.
“Het hof acht de kans dat de bodemrechter de vordering van Yspeert tot herstel van het gebrek zou toewijzen dan ook niet zeer groot, zodat daarop niet mag worden vooruitgelopen,” zo staat in het arrest. “Dit betekent dat de vordering van Yspeert in kort geding niet toewijsbaar is.” Wel mag Yspeert van zijn verhuurder verwachten dat de hogeschool wordt aangesproken op bijvoorbeeld lawaai in de algemene ruimten of het gebruik van de parkeerplaatsen.
Het hof vernietigt het vonnis van de kantonrechter van 6 oktober en wijst de vorderingen van Yspeert zodoende alsnog af.