Ik schrik ervan. Hij was nog geen 60. En dochter Diane is 24, als hij -haar vader – plotseling overlijdt bij een ongeluk. Haar ouders zijn gescheiden; ze woonde altijd bij haar moeder, maar sinds drie jaar bij hem. In een sociale huurwoning, 600 euro per maand. En nu is hij er opeens niet meer…

Diane wil er graag blijven wonen. Maar het contract staat niet op haar naam. De verhuurder wijst haar verzoek af. Ze mag zes maanden blijven. Daarna moet ze vertrekken. Diane start een procedure bij de rechter. Hoe sterk staat ze?

Kort antwoord: Diane mag blijven.

De rechter bepaalt dat zij – de naam Diane heb ik verzonnen – de huur voortzet  (uitspraak van 18 december 2020, ECLI:NL:RBAMS:2020:6370). Ik leg uit waarom de rechter haar gelijk geeft.

Let op: Diane’s naam staat niet op het huurcontract

Diane is geen huurder van deze woning. Vader was de huurder. Als een huurder overlijdt kan een achterblijver de huur soms voortzetten. Daarbij moet je twee situaties onderscheiden. De tweede situatie is die van Diane.

1. De achterblijver is huurder of medehuurder. Bijvoorbeeld omdat hij/zij de huurovereenkomst samen met de overleden huurder heeft ondertekend of met hem/haar was getrouwd. Dan is het simpel: je mag blijven. De verhuurder kan dat niet weigeren. Het inkomen van de achterblijver is niet van belang en ook eventuele andere criteria die een verhuurder normaal stelt bij een nieuwe verhuring, zijn niet van toepassing. Dit is namelijk geen nieuwe verhuring. De achterblijver zet het bestaande contract voort.
2. De achterblijver is geen huurder of medehuurder, maar woonde er wel. Dit is het geval van Diane. Diane staat een stuk minder sterk dan bij situatie 1. Wat kan ze doen?

• Stap 1: de verhuurder vragen of ze de huur mag overnemen.
• Stap 2: weigert de verhuurder? Dan kan ze naar de rechter.
• Er geldt daarbij een strenge termijn: de inwoner moet binnen zes maanden de procedure bij de rechter gestart hebben.
• Stap 3: de rechter toetst aan de wettelijke voorwaarden en bepaalt of Diane mag blijven.

Dit alles volgt uit de wet, artikel 7:268 lid 2 en 3 BW.

De voorwaarden uit de wet

Voldoet Diane aan de eisen die de wet stelt in lid 3 van artikel 7:268 BW? Er zijn vier voorwaarden:

1. De woning is haar hoofdverblijf.
2. Zij kan de huur betalen.
3. Zij kan een huisvestingsvergunning krijgen, als dat nodig is in de gemeente waar de woning staat.
4. Zij had een ‘duurzame gemeenschappelijke huishouding’ met de overleden huurder.  

Diane voldoet aan de eerste drie voorwaarden. De vierde voorwaarde is het knelpunt in deze zaak: had zij een duurzaam gemeenschappelijke huishouding met haar vader?

De meeste kinderen voldoen niet aan de voorwaarden…

De meeste kinderen hebben geen ‘duurzaam gemeenschappelijke huishouding’ met hun ouders. De samenwoning tussen ouders en kinderen is namelijk ‘naar zijn aard’ niet duurzaam. Dit is vaste rechtspraak van de Hoge Raad. Er is juist sprake van een ‘aflopende samenleving’, zegt de Hoge Raad. Het is immers normaal dat kinderen uitvliegen, zeker als ze 24 jaar zijn.

Maar Diane voldoet wel…

De rechter in Amsterdam toetst of de 24-jarige dochter voldoet aan het criterium van een ‘duurzaam gemeenschappelijke huishouding’. Dit criterium heeft twee onderdelen.

1. Gemeenschappelijke huishouding

Hieraan voldeden vader en dochter, aldus de rechter. Want:

• Diane had een inkomen en betaalde mee aan de boodschappen.
• Zij deed samen met haar vader wekelijks de boodschappen.
• Uit verklaringen van familie, vrienden en buurtbewoners blijkt dat zij ook kookte en veel andere huishoudelijke taken deed.

2. Deze huishouding was duurzaam

Dit is het grootste knelpunt in deze zaak. Duurzaam betekent dat beiden willen blijven samenwonen, ook in de toekomst. Meestal wonen 24-jarige kinderen niet duurzaam samen met hun ouders. Zij zullen meestal op zoek zijn of op zoek gaan naar eigen woonruimte. Dat was hier anders, aldus de rechter. Want:

• Diane koos bewust om met vader te gaan samenleven, ondanks haar leeftijd.
• Zij deed dat omdat vader hulp nodig had, maar ook vanwege gezelschap.
• Zij zocht niet naar eigen woonruimte en stond niet ingeschreven bij WoningNet.
• Diane heeft een Eritrese achtergrond en in die cultuur is samenleving tussen ouder en volwassen kind gebruikelijk.
• Zij woonde nooit eerder bij haar vader voordat ze op 21-jarige leeftijd bij hem introk. Dit duidt erop dat haar verblijf niet tijdelijk bedoeld was.
• Zij was van plan om samen met haar vader een (ruimere) woning te kopen, met het oog op een toekomst samen. Haar inkomen was te laag voor een hypotheek en het inkomen van vader ook. Hun gezamenlijk inkomen was echter wel hoog genoeg. Kort voor het overlijden reageerde zij op twee koopwoningen op Funda, die zij samen wilden gaan bezichtigen.

Conclusie – dit leer ik mijn cursisten

Volg je een training huurrecht bij mij? Dan leer ik je dit:

• De hoofdregel is dat kinderen niet duurzaam samenwonen met hun ouders. Zij kunnen dus geen medehuurder worden of de huur voorzetten na overlijden.
• Soms kan die samenwoning toch duurzaam zijn. Elke zaak is anders. Een verhuurder moet elke zaak afzonderlijk beoordelen.
• In bijzondere gevallen kunnen ook ‘jongere’ kinderen – onder 35 à 40 jaar- duurzaam samenwonen met een ouder.
• Veel woningcorporaties schrijven in hun beleid dat een samenwoning tussen ouders en kinderen pas duurzaam kan zijn als kinderen ‘onafgebroken thuis hebben gewoond’. Dat is geen goed criterium.
• Van belang is of het kind actief op zoek is naar eigen woonruimte. Staat hij/zij bijvoorbeeld zelf ingeschreven staat als woningzoekende?
• Komt een achterblijver in aanmerking voor voorzetting van de huur? Maak dan geen nieuwe huurovereenkomst en stel ook geen nieuwe huurprijs vast. Dit is namelijk geen nieuwe verhuring. De achterblijver zet het bestaande contract voort.

Anky Kloosterman is huurrecht expert op het gebied van Woonruimte en biedt training en advies.

De Practice Note ‘Achterblijvers na overlijden huurder’ in het online platform OpMaat Huurrecht biedt u meer informatie over dit onderwerp. Kent u OpMaat Huurrecht niet of heeft u nog geen toegang? Vraag een vrijblijvend proefabonnement aan en ontvang 2 weken gratis toegang.

Filed Under: Huurrecht