De Hoge Raad heeft op 24 december uitspraak gedaan in de prejudiciële procedure over – kort gezegd – de mogelijkheden tot huurprijsvermindering bij 290-huurovereenkomsten in verband met de overheidsmaatregelen die zijn getroffen in het kader van de coronapandemie.
In de kern komt de uitspraak erop neer dat de door de overheid naar aanleiding van de coronapandemie opgelegde sluiting van 290-bedrijfsruimten niet is aan te merken als een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW, zodat huurprijsvermindering op deze grond niet mogelijk is. Huurprijsvermindering is wel mogelijk op grond van onvoorziene omstandigheden.
Prejudiciële vragen
De kantonrechter Limburg stelde op 31 maart 2021 de volgende prejudiciële vragen:
1. Dient de als gevolg van de coronacrisis van overheidswege opgelegde sluiting van de horeca beschouwd te worden als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW?
2. Zo ja, aan de hand van welke criteria moet dan de mate van huurprijsvermindering worden beoordeeld?
3. (Of) vormt de beperking in het gebruik van het gehuurde een onvoorziene omstandigheid die tot huurprijsvermindering kan leiden?
4. Zo ja, welke omstandigheden van het geval wegen mee bij het bepalen of verdelen van de schade?
De uitspraak van de Hoge Raad van 24 december 2021, waarin deze vragen worden beantwoord, bespreken wij in deze bijdrage.
De eerste en tweede prejudiciële vraag: geen gebrek
De eerste prejudiciële vraag stelde aan de orde of de door de overheid opgelegde sluiting van de horeca aangemerkt moet worden als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. In de lagere rechtspraak werd met enige regelmaat aangenomen dat in dit soort situaties sprake was van een gebrek, zoals voor het eerst (in een bodemprocedure) door de Rechtbank Den Haag op 21 januari 2021.
De Hoge Raad betrekt bij de beantwoording van deze vraag ook de sluiting van andere 290-bedrijfsruimten dan horeca; andere overheidsmaatregelen dan sluiting (zoals overheidsadviezen) worden buiten beschouwing gelaten.
De Hoge Raad beantwoordt de eerste prejudiciële vraag ontkennend: de verplichte sluiting van 290-bedrijfsruimten als gevolg van de coronapandemie is niet aan te merken als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. De Hoge Raad overweegt daartoe dat deze sluiting de mogelijkheid tot exploitatie van 290-bedrijfsruimten in het belang van de volksgezondheid beperkt, maar dat de sluiting geen betrekking heeft op het gehuurde.
Uit de wetsgeschiedenis van artikel 7:204 BW volgt niet dat bedoeld is algemene overheidsmaatregelen, die voor partijen onvoorzienbaar zijn en zijn gericht op beperkingen in de uitoefening van het bedrijf, aan te merken als een gebrek. Evenmin volgt daaruit dat de huurder mag verwachten dat de verhuurder hem van dergelijke beperkingen vrijwaart, aldus de Hoge Raad. Omdat geen sprake is van een gebrek kwam de Hoge Raad niet toe aan het beantwoorden van de tweede prejudiciële vraag (m.b.t. de criteria voor het vaststellen van huurprijsvermindering in geval van een gebrek).
Conclusie procureur-generaal Wissink
Het oordeel van de Hoge Raad sluit op dit punt niet aan bij de conclusie van plv. Procureur-Generaal M.H. Wissink (‘Wissink’) van 30 september 2021. Heel kort samengevat, concludeerde Wissink dat een gedwongen sluiting van de horeca in verband met de coronapandemie – behoudens een afwijkende contractuele regeling – in beginsel is aan te merken als een niet volledig aan de huurder toe te rekenen omstandigheid. Hierdoor kan het gehuurde niet het genot verschaffen dat de huurder mag verwachten, zodat sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW.
Wissink kwam (onder meer) tot deze conclusie omdat in zijn optiek toepassing van artikel 6:258 BW veronderstelt dat de vraag of sprake is van een gebrek niet (volledig) ontkennend wordt beantwoord. In artikel 6:258 lid 2 BW is bepaald dat een wijziging of ontbinding van de huurovereenkomst niet wordt uitgesproken, voor zover de omstandigheden krachtens de aard van de overeenkomst of de in het verkeer geldende opvattingen voor rekening komen van degene die zich op die omstandigheden beroept. Als zou worden geoordeeld dat geen sprake is van een gebrek, omdat de gedwongen sluiting volledig in de risicosfeer van de huurder valt, zou dit toepassing van artikel 6:258 BW – gezien het bepaalde in artikel 6:258 lid 2 BW – kunnen compliceren, aldus Wissink.
De Hoge Raad ziet de door Wissink benoemde complicaties (kennelijk) niet. Het feit dat in dit soort gevallen geen sprake is van een gebrek staat aan de toepassing van bepalingen als artikel 6:248 lid 2 BW en artikel 6:258 BW niet in de weg, aldus de Hoge Raad.
De derde prejudiciële vraag: onvoorziene omstandigheden
Bij de beantwoording van deze vraag (alsmede bij de hierna te bespreken vierde prejudiciële vraag) betrekt de Hoge Raad alle soorten 290-bedrijfsruimte (niet enkel horeca), alsmede andere overheidsmaatregelen die in verband met de coronapandemie zijn getroffen als gevolg waarvan het gehuurde niet of slechts in geringe mate kan worden geëxploiteerd (derhalve niet enkel gedwongen sluiting, maar ook overheidsadviezen). Onder het niet of slechts in geringe mate kunnen exploiteren van het gehuurde wordt in deze uitspraak ook begrepen de situatie dat geen of veel minder publiek in de gehuurde 290-bedrijfsruimte komt.
De Hoge Raad overweegt dat de omstandigheid dat een huurder, die voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek, als gevolg van overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie de gehuurde 290-bedrijfsruimte niet of slechts in geringe mate kan exploiteren, een uitzonderlijke, de volksgezondheid betreffende omstandigheid van algemene aardis. Volgens de Hoge Raad moet aangenomen worden dat deze omstandigheid niet is verdisconteerd in huurovereenkomsten die voor 15 maart 2020 zijn gesloten, zulks behoudens concrete aanwijzingen voor het tegendeel.
Dit geldt evenzeer als – kort gezegd – de huurovereenkomst het recht op huurprijsvermindering wegens een gebrek uitsluit, voorziet in een basishuurprijs die afhankelijk van de omzet wordt aangevuld en/of de huurder verantwoordelijk houdt voor het verkrijgen en behouden van de benodigde vergunningen, ontheffingen of toestemmingen voor het gebruik van het gehuurde. Laatstsgenoemde verantwoordelijkheid van de huurder is opgenomen in de veel gebruikte ROZ-modelhuurovereenkomsten (inclusief bijbehorende algemene bepalingen), maar gezien deze overweging van de Hoge Raad zullen verhuurders een dergelijke op de huurder rustende verantwoordelijkheid in dit verband niet aan hun huurders kunnen tegenwerpen.
Indien de hiervoor omschreven omstandigheid zich voordoet en de huurovereenkomst voor 15 maart 2020 is gesloten, kan aangenomen worden dat de waarde van het gebruiksrecht van het gehuurde zo sterk is verminderd dat de waardeverhouding tussen de wederzijdse prestaties van de verhuurder en de huurder in ernstige mate is verstoord. Krachtens de aard van de overeenkomst en de in het verkeer geldende opvattingen komt deze omstandigheid in de regel niet voor rekening van de huurder, zodat artikel 6:258 lid 2 BW niet aan huurprijsvermindering in de weg staat. Indien aan deze voorwaarden is voldaan, kan de verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen aanspraak maken op volledige betaling van de overeengekomen huurprijs en kan de rechter de overeenkomst aanpassen aan de gewijzigde omstandigheden door de huurprijs te verminderen.
Voorts merkt de Hoge Raad nog op dat, in procedures waar de discussie (door de huurder) is toegespitst op de gebrekenregeling, de rechter de huurder gelegenheid kan bieden om zijn (op een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 BW gebaseerde) stellingen aan te passen in het licht van hetgeen de Hoge Raad heeft overwogen met betrekking tot (kort gezegd) onvoorziene omstandigheden.
De vierde prejudiciële vraag: wijze berekening huurprijsvermindering
De vierde prejudiciële vraag ziet op de wijze waarop een huurprijsvermindering op grond van artikel 6:258 BW kan worden berekend. De Hoge Raad stelt voorop dat nadeel veroorzaakt door de hiervoor genoemde onvoorziene omstandigheid, in beginsel het beste gelijk verdeeld kan worden over de verhuurder en de huurder, voor zover dit nadeel niet reeds gecompenseerd wordt door de financiële steun van de overheid aan de huurder in de vorm van de Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL).
De Hoge Raad overweegt, in lijn met de conclusie van plv. Procureur-Generaal Wissink, dat de ‘vastelastenmethode’ (zoals geïntroduceerd door het Hof Amsterdam op 14 september 2021) gehanteerd kan worden voor de berekening van de vermindering van de huurprijs. Deze methode is als volgt opgebouwd:
a. De overeengekomen huurprijs wordt uitgedrukt in een percentage van het totaalbedrag aan vaste lasten.
b. Het met dat percentage overeenstemmende deel van de TVL waarop de huurder aanspraak kan maken, wordt afgetrokken van het bedrag van de overeengekomen huurprijs.
c. De procentuele omzetvermindering wordt vastgesteld door de omzet in de periode waarover de huurprijsvermindering berekend wordt (hierna: de lagere omzet) te vergelijken met de omzet in een vergelijkbaar tijdvak voorafgaand aan de coronapandemie (hierna: de referentieomzet) volgens de formule: 100% – (100% x (de lagere omzet : de referentieomzet)).
d. Het met de verstoring van de waardeverhouding samenhangende nadeel wordt gelijk verdeeld over de verhuurder en de huurder (ieder 50% van het nadeel), tenzij uit de in art. 6:258 lid 1 BW bedoelde redelijkheid en billijkheid een andere verdeling volgt.
De huurkorting kan aldus berekend worden aan de hand van de volgende formule: (overeengekomen huurprijs – gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50%.
De Hoge Raad geeft mee dat de redelijkheid en billijkheid, in het licht van de omstandigheden van het geval, een afwijking van de gelijke verdeling van het nadeel kunnen meebrengen. Als voorbeeld in dit verband noemt de Hoge Raad de hoedanigheid van een huurder of verhuurder, of de financiële positie van een van de partijen.
Tot slot
Met deze uitspraak heeft de Hoge Raad – voor zover mogelijk – duidelijkheid verschaft over de sinds de aanvang van de coronapandemie heersende discussie over een vermindering van de huurprijs vanwege overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie. Desondanks is onze verwachting dat in de praktijk nog de nodige discussies gevoerd zullen worden over de uiteindelijke vermindering van de huurprijs in het concrete geval. De redelijkheid en billijkheid spelen blijkens de uitspraak van de Hoge Raad immers een (grote) rol bij de toekenning c.q. berekening van een huurkorting op grond artikel 6:258 BW.
Karima Bol en Joris Vugs, advocaten bij Houthoff in Amsterdam
Bent u huurrechtexpert?
En wilt u meer weten over dit onderwerp, altijd bijblijven met relevant nieuws én een complete databank in uw dagelijkse praktijk? Probeer OpMaat Huurrecht nu vrijblijvend uit. Vraag een proefabonnement aan en ontvang twee weken gratis toegang.
