In juli heeft de Eerste Kamer de wijziging van de Huisvestingswet 2014 aangenomen. Die maakt het voor gemeenten mogelijk om de zogenoemde opkoopbescherming in te voeren. Hierdoor kunnen beleggers slechts met een vergunning woning(en) opkopen en vervolgens verhuren. Wat betekent dit voor huurders en kopers op de woningmarkt?
Opkoopbescherming
Gemeenten willen het opkopen van woningen door beleggers aan banden leggen. Ondertussen is bijna 8,5% van de woningen in Nederland in bezit van beleggers. In de vier grote steden werd de laatste jaren een kwart van de te koop aangeboden woningen door beleggers aangekocht.
Opkoopbescherming zou ervoor zorgen dat goedkope en middeldure koopwoningen voor starters en mensen met een middeninkomen beschikbaar blijven in buurten met relatief veel beleggerstransacties. Dit kunnen buurten zijn waar goedkope en middeldure koopwoningen schaars zijn of waar het gemeentelijk optreden noodzakelijk is geworden voor het behoud van de leefbaarheid.
Aangezien hierdoor minder huurwoningen beschikbaar komen en het niet mogen verhuren een beperking is van het eigendomsrecht, moet de gemeente de invoering van het opkoopverbod goed onderbouwen. Er moet sprake zijn van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen.
Het gevolg van de opkoopbescherming is dat beleggers in de aangewezen buurten niet zomaar een woning kunnen verhuren, zeker niet in de eerste vier jaar na het in eigendom verkrijgen van de woning. Dit kan alleen in de uitzonderingsgevallen waarvoor de belegger een verhuurvergunning moet aanvragen.
Uitzonderingsgronden
Ondanks de opkoopbescherming zijn er drie uitzonderingsgronden (artikel 41 lid 3) op basis waarvan de gemeente toch een vergunning voor verhuur kan verlenen. Het gaat hierbij om bijvoorbeeld de koop van een woning die aan familie wordt verhuurd, onderdeel is van een winkel-, kantoor- of bedrijfspand of tijdelijk wordt verhuurd (de eigenaar moet de woning minimaal een jaar zelf hebben bewoond).
Ook als de verhuurder/belegger een gekochte woning middels een vergunning wel mag verhuren, hebben gemeenten de bevoegdheid om eisen te stellen in het kader van goed verhuurderschap. Als een verhuurder zich niet aan deze voorwaarden houdt, kan de gemeente in het uiterste geval de vergunning intrekken.
Minder huurwoningen
Verschillende partijen hebben kritiek geuit op de wetswijziging. Volgens Vastgoed Actueel, de Nederlandse Bank (DNB), de OESO en het IMF is opkoopbescherming geen structurele oplossing voor de schaarste op de woningmarkt. Opkoopbescherming zou slecht zijn voor mensen die afhankelijk zijn van huurwoningen want er komen minder huurwoningen beschikbaar.
Beleggers zorgen juist voor woningen voor mensen die niet willen of kunnen kopen, of die vanwege hun inkomen geen sociale huurwoning kunnen krijgen, en daarom gedwongen zijn om in de vrije sector te huren. Aangezien de meeste beleggers in de vrije sector verhuren (de sector die al heel klein is vergeleken met de sociale huursector en de koopsector), neemt de schaarste in deze sector verder toe waardoor de huurprijzen ook verder zullen stijgen.
Oververhitte woningmarkt
Ik ben het eens met de partijen die het tegengeluid hebben laten horen over de gevolgen van de opkoopbescherming, al ben ik niet tegen het weren van beleggers van de woningmarkt. In een oververhitte woningmarkt is dit hard nodig. Het verbod lijkt echter het woonprobleem van de ene groep te verschuiven op de andere groep. De overheid moet niet alleen kopers maar ook huurders helpen.
Maatregelen zoals het opkoopverbod lossen de oorzaak van het probleem niet op. Waarom kan de overheid beleggers niet ontmoedigen door het instellen van landelijke maatregelen inzake de huurprijzen in de vrije sector? Hiermee wordt de toegang tot de woningmarkt voor zowel kopers als huurders verbeterd. Voor beleggers is het namelijk zeer aantrekkelijk om te investeren in buy-to-let woningen om die vervolgens in de vrije sector te verhuren. Aangezien het verbod alleen geldt in buurten waar schaarste is aan goedkope en middeldure koopwoningen, kan beleggen doorgaan in buurten waar dit nog niet het geval is.
Uit het onderzoek van RTL Nieuws blijkt bijvoorbeeld dat veel huurders in de vrije sector vaak machteloos zijn tegenover woekerprijzen. Dit wordt alleen erger als het aanbod huurwoningen in deze sector verder daalt terwijl de huurprijzen ongecontroleerd blijven stijgen.
Woningtekort blijft
Het opkoopverbod biedt geen structurele oplossing voor de schaarste aan (koop)woningen. Volgens de minister blijven er ongeveer 7.500 transacties per jaar over die onder de opkoopbescherming vallen en niet op de buy-to-let markt komen. Met een woningbouwopgave van 845.000 huizen tussen 2020 en 2030 en 75.000 woningen per jaar verandert er ook niets aan het huidige woningtekort.
Het is begrijpelijk dat bouwen tijd kost, maar het is de vraag in hoeverre de invoering van een opkoopverbod daadwerkelijk een substantieel en gunstig (beoogd) effect zal hebben, mede gelet ook op de tijdelijkheid ervan. Hier heeft de minister ook geen onderzoek naar gedaan.
Opkoopbescherming treedt in werking per 1 januari 2022.
Meer weten?
Wilt u meer weten over dit onderwerp, altijd bijblijven met relevant nieuws én een complete databank in uw dagelijkse praktijk? Probeer OpMaat Huurrecht nu vrijblijvend uit. Vraag een proefabonnement aan en ontvang 2 weken gratis toegang.