Voor het eerst sinds de jaren tachtig staan Nederlanders op tegen het woonbeleid. Vorige maand was het voor het eerst in decennia weer zover, met het woonprotest in Amsterdam. Op 17 oktober wordt er in Rotterdam een woonopstand gehouden. Over hoe wonen een grondrecht is.
Foto: Hollandse Hoogte / Joris van Gennip
Wonen is een grondrecht
Volgens artikel 22 van de Nederlandse Grondwet is ‘bevordering van voldoende woongelegenheid voorwerp […] van zorg der overheid’. Voldoende woongelegenheid is een grondrecht dat verder uitgewerkt wordt in de Woningwet en de Huisvestingswet. Dan is het bizar dat Nederland in 2021, 279.000 woningen tekortkomt. De komende tien jaar zal dit alleen maar oplopen en moeten er 900.000 woningen bij komen. Ondertussen vallen door lange wachtlijsten, woningtekort, gentrificatie, onbetaalbare huren en verdubbeling van het aantal daklozen steeds meer mensen tussen wal en schip. En dus deed op 12 september een groot aantal huurders mee aan het Amsterdamse woonprotest.
Overheid heeft geen regie
Aan het begin van de vorige eeuw werd de Woningwet (Kabinet Pierson – Woningwet 1901) ingevoerd. Tot die tijd was actieve overheidsingrijpen bij ruimtelijke ontwikkelingen vrijwel beperkt tot grote infrastructurele werken. Het doel hiervan was om voldoende woningen te creëren en einde te maken aan verkrotte en ongezonde stadsdelen in de vorm van goede volkswoningbouw en stedenbouw. Dit leidde tot de Woningwet die gezien kan worden als een eerste institutionalisering en legitimering van overheidsparticipatie in de ontwikkeling van steden.
Door de jaren heen zijn er allerlei ministeries geweest die zich bezighielden met huisvesting maar sinds 2010 is er geen aan wonen toegewijd ministerie. Ook is er sinds 2017 geen Minister van Wonen meer, terwijl er een woningtekort was van bijna een kwart miljoen. Dit woningtekort werd overgelaten aan de provincies en gemeenten. De koopsector werd gestimuleerd en de corporatiesector kreeg te weinig aandacht van de overheid. Nu moet de overheid de regie op de woningmarkt weer terugnemen en met eensgezinde aanpak komen om de woningnood op te lossen.
Bouwen, bouwen, bouwen
Dat klinkt goed, maar bouwen kost tijd. Dit komt omdat er veel belangen spelen bij het gebruik van grond, en dat vertraagt het proces. Onderzoeksinstituten, adviesorganen en belangenorganisaties kunnen geen overeenstemming bereiken. Zo kan er volgens het Planbureau voor de Leefomgeving nog genoeg in steden en aan de randen worden gebouwd. Het Economisch Instituut voor de Bouw pleit bijvoorbeeld voor nieuwbouw in weilanden of landbouwgebieden. Land- en Tuinbouworganisatie Nederland (LTO) is hier juist tegen.
De politieke partijen zijn het ook niet met elkaar eens. Zo vinden bijvoorbeeld D66 en GroenLinks dat er gebouwd moet worden binnen de bebouwde kom. VVD en PVV willen juist in de buitengebieden bouwen. Het CDA vindt het zelfs een optie om een totaal nieuwe stad uit de grond te stampen, als oplossing voor de woningnood.
Het is dan toch aan Den Haag om hier wat aan te doen en dat kan, blijkt bijvoorbeeld uit de Vierde Nota Ruimtelijke Ordening Extra (Ministerie van VROM, ‘Vinex’, 1991). Deze nota bevatte een ambitieus woningbouwprogramma waarbij een groot aantal woningbouwlocaties nabij de steden door de nationale overheid op de kaart was aangeduid, de zogeheten Vinex-wijken.
Verhuurderheffing
Woningcorporaties moeten goedkope huurwoningen bouwen, en dragen hierdoor tegelijkertijd jaarlijks bijna 2 miljard euro over aan de staatskas. Dit gaat ten koste van sociale woningbouw en zorgt voor hogere huurprijzen, vertraagt verduurzaming en dwingt woningcorporaties om sociale huurwoningen te verkopen om geld te verdienen. Beleggers en huisjesmelkers hoeven deze heffing niet te betalen.
Sinds de invoering ervan heeft de verhuurderheffing de huurders al meer dan 11 miljard euro gekost. De heffing heeft er onder meer voor gezorgd dat de huren bleven stijgen en betaalbaarheid onder druk kwam te staan. Woningcorporaties hebben ook weinig sociale huurwoningen en andere woningen kunnen bouwen.
Vermogen en verkoopwinst beleggers niet belast
Vastgoed kent natuurlijk een zeer aantrekkelijk verdienmodel, aangezien huurinkomsten niet worden belast als inkomen of winst. Deze verhuurders hoeven de inkomsten uit verhuur niet op te geven bij de Belastingdienst. Ook als de waarde van het pand stijgt, hoeft over de winst niets te worden afgedragen. Er zijn maatregelen nodig om het vermogen en de verkoopwinst te belasten, waardoor het opkopen van bestaande woningen voor beleggers veel minder aantrekkelijk wordt. Dat is effectiever en minder ingewikkeld dan de opkoopbescherming per 1 januari 2022.
Om te zorgen dat goedkope en middeldure koopwoningen ook in de bestaande bouw behouden kunnen blijven in het koopsegment, maakt opkoopbescherming mogelijk voor gemeenten om in bepaalde gebieden opkoopverbod in te voeren voor goedkope en middeldure koopwoningen. Hierdoor kunnen potentiëele kopers (zoals starters en mensen met middeninkomens) die op zoek zijn naar een koopwoning om deze zelf te bewonen hier meer kans op maken. In de betreffende gebieden kunnen verhuurders alleen een woning opkopen met een verhuurvergunning van de gemeente en moeten zich houden aan de gestelde voorwaarden inzake goed verhuurderschap.
Bent u huurrechtexpert?
En wilt u meer weten over dit onderwerp, altijd bijblijven met relevant nieuws én een complete databank in uw dagelijkse praktijk? Probeer OpMaat Huurrecht nu vrijblijvend uit. Vraag een proefabonnement aan en ontvang twee weken gratis toegang.