In mijn bijdrage van 22 maart 2021 besprak ik enkele opvallende elementen uit de eerste gepubliceerde bodemuitspraken met betrekking tot huur en corona. Sindsdien zijn er weer enkele interessante uitspraken gepubliceerd en is de kwestie aan de Hoge Raad voorgelegd.
In deze bijdrage bespreek ik de rol van de Tegemoetkoming Vaste Lasten (‘TVL’) en hoe rechters omgaan met gevorderde toekomstige huurprijsvermindering.
Zoals ik in mijn eerdere bijdrage signaleerde, speelt het leerstuk van de onvoorziene omstandigheden ex artikel 6:258 BW een prominente rol bij de beantwoording van de vraag of de huurder in aanmerking komt voor een huurkorting. Een veel voorkomende overweging is dat er – als gevolg van de coronamaatregelen – sprake is van een fundamentele verstoring van het evenwicht in de tussen partijen gesloten huurovereenkomst. In veel zaken is op basis van het voorgaande geoordeeld dat partijen de ‘pijn’ moeten delen in de vorm van een huurprijsvermindering, mits de huurders voldoende inzicht geven in de omzetdaling als gevolg van de coronamaatregelen.
De rol van de Tegemoetkoming Vaste Lasten
De door de rechtbank Amsterdam geïntroduceerde formule om de hoogte van de huurprijsvermindering vast te stellen (% huurverlaging = % omzetverlies x 50%) wordt inmiddels ook door andere rechtbanken gehanteerd. In steeds meer zaken wordt in dit verband rekening gehouden met de TVL waarop een huurder in veel gevallen aanspraak kan maken. De wijze waarop dat gebeurt, verschilt (nog).
Een van de benaderingen is dat de TVL in het kader van de berekening van de huurprijsvermindering als omzet wordt beschouwd. Zo oordeelde de rechtbank Amsterdam op 23 maart 2021 dat rekening moet worden gehouden met de TVL, waarna deze tegemoetkoming van circa € 1.600,- per maand (circa 75% van de verschuldigde huurprijs) bij de omzet van de huurder werd opgeteld, wat resulteerde in een kleiner percentage omzetverlies. Vervolgens werd aan de hand van de hiervoor genoemde formule de hoogte van de huurprijsvermindering vastgesteld.
De rechtbank Overijssel signaleerde dat er uitspraken zijn waarin de TVL als omzet wordt beschouwd, maar koos op 8 april 2021 voor een andere benadering. De rechtbank overwoog dat de TVL bij uitstek bedoeld is om de vaste lasten te voldoen, waarvan huur de belangrijkste post vormt waardoor de TVL direct een dempende werking heeft op de negatieve gevolgen van het afgenomen huurgenot.
Het meest rechtvaardig is om de TVL bij de hoogte van de huur te betrekken in plaats van deze als omzet te beschouwen, aldus de rechtbank. Omdat de huurder in het eerste kwartaal van 2021 in aanmerking kwam voor een TVL van 85% werd 15% van de huur als de te verdelen ‘pijn’ aangemerkt. Aan de hand van het omzetverlies van de huurder stelde de rechtbank vervolgens vast dat de huurder aanspraak kon maken op 6% huurprijsvermindering.
In het tweede kwartaal van 2021 kon deze huurder aanspraak maken op een TVL van 100%. De rechtbank oordeelde dat bij een 100% tegemoetkoming niet langer kan worden volgehouden dat naar maatstaven van de redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst niet mag worden verwacht, omdat van ‘pijn’ die nog verdeeld moet worden dan geen sprake is.
Dit oordeel lijkt aan te sluiten bij de opmerking in mijn eerdere bijdrage, waarin ik aanstipte dat de TVL wellicht al in een eerder stadium moet worden meegewogen, te weten bij de beoordeling van de vraag of de huurovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid moet worden gewijzigd. En niet pas bij de vaststelling van de te verdelen pijn en de hoogte van de huurprijsvermindering. Met andere woorden, is er nog wel sprake van een fundamentele verstoring van het evenwicht in de tussen partijen gesloten huurovereenkomst indien een huurder aanspraak kan maken op een TVL van (bijvoorbeeld) 85%, die uitdrukkelijk bedoeld is om (onder meer) de huurlasten te dekken? Dit ook indachtig de strenge en terughoudend toe te passen maatstaf van artikel 6:258 BW. Wellicht komt dit aspect duidelijker aan de orde als de Hoge Raad de door de rechtbank Limburg gestelde prejudiciële vragen beantwoordt.
Voor welke periode huurprijsvermindering?
In veel uitspraken gaat het om huurachterstand en huurprijsvermindering over een in het verleden liggende periode. In enkele gepubliceerde uitspraken werd ook een toekomstige huurprijsvermindering toegewezen.
Zo oordeelde de Rechtbank Noord-Holland op 24 februari 2021 dat de huurder, die een business-to-business cateringbedrijf exploiteert, op grond van onvoorziene omstandigheden recht heeft op 40% huurprijsvermindering zo lang door de coronacrisis opgelegde overheidsmaatregelen beletten dat groepen mensen van meer dan 100 personen bij elkaar aanwezig mogen zijn.
In het vonnis van de Rechtbank Noord-Holland 21 april 2021 waar het de huur van een horecaruimte betrof, werd bepaald dat de verschuldigde huurprijs met 50% wordt verminderd over de maanden april tot en met juni 2020 en over de periode vanaf oktober 2020 tot aan het moment dat de restaurants in Noord-Holland weer open mogen gaan. De vraag is wanneer aan die voorwaarde is voldaan. Gaat het erom dat de restaurants weer op de gebruikelijke wijze open mogen, of valt de opening van de buitenterrassen met ingang van 28 april 2021 hier ook onder? En hoe zit het met de situatie waarin restaurants weliswaar weer open mogen, maar daarbij nog gebonden zijn aan een maximum aantal gasten en de 1,5-meter regel?
In het vonnis van de rechtbank Amsterdam van 9 maart 2021 werd de huurovereenkomst eveneens voor de (nabije) toekomst gewijzigd. De rechtbank koos daarbij niet voor een vast percentage, maar sloot aan bij de inmiddels bekende formule: ‘wijzigt de huurovereenkomsten (…) tot het moment dat er geen coronagerelateerde vrijheidsbeperkende maatregelen meer door de Nederlandse overheid worden opgelegd, dan wel de omzet weer het niveau van 2019 heeft bereikt, in die zin dat de huurprijs aldus wordt vastgesteld: oorspronkelijke huurprijs – (omzetdaling% ÷ 2) = gewijzigde huurprijs (…) onder de verplichting van Hotel V om iedere maand een omzetoverzicht aan IJboulevard te verstrekken, met aan het einde van elk jaar op eerste afroep door IJboulevard voorzien van een door de accountant van Hotel V afgegeven goedkeuring ervan, of desgewenst een maandelijkse controle van die cijfers door (de accountant van) IJboulevard’. Hoewel de rechtbank partijen redelijk duidelijke instructies meegaf, zou er nog wel gediscussieerd kunnen worden over wat in dit verband moet worden verstaan onder ‘coronagerelateerde vrijheidsbeperkende maatregelen’.
Kortom, indien wordt geprocedeerd over huurprijsvermindering in verband met de coronacrisis, verdienen niet alleen de grondslag en de hoogte daarvan aandacht, maar ook de formulering van de wijziging van de huurovereenkomst voor de toekomst. Dit om weer nieuwe discussies en procedures te voorkomen.
Karima Bol is advocaat bij Houthoff
Opmaat Huurrecht
Wilt u meer weten over dit onderwerp, altijd bijblijven met relevant nieuws én een complete databank in uw dagelijkse praktijk? Probeer OpMaat Huurrecht nu vrijblijvend uit. Vraag een proefabonnement aan en ontvang twee weken gratis toegang.