In een recente, spraakmakende uitspraak ziet de rechtbank in Den Haag aanleiding om de huur van twee Haagse horeca-exploitanten voor de helft te verminderen, als gevolg van de lockdown.
Het betreft deze eerste uitspraak in een zogenoemde bodemprocedure waarin de rechtbank oordeelt dat gelet op de aard en omvang van de coronacrisis, sprake is van een onvoorziene omstandigheid in de zin van art. 6:258 BW, zodat de twee Haagse café-exploitanten slechts van de huur behoeven te betalen tijdens de lockdown.
De rechter boog zich de afgelopen maanden in kort geding vaker over de vraag of huurvermindering voor horecaexploitanten zou zijn toegestaan als gevolg van de coronamaatregelen. Niettemin kent de eerste toewijzing van huurvermindering in een bodemprocedure een zwaarder juridisch gewicht.
De uitspraak is bijzonder vanwege de mogelijke positieve invloed op het onderhandelingsproces tussen horecaexploitanten en diens verhuurders en vormt vermoedelijk een stok achter de deur bij eventuele onderhandelingen omtrent huurvermindering in verband met de coronamaatregelen.
De casus
In de onderhavige kwestie betrof het twee Haagse café-exploitanten die werden gedagvaard door de verhuurder wegens achterstallige huurpenningen. De verhuurder betrof een particuliere belegger, die onder meer ontruiming van de twee horecagelegenheden vorderde. De Haagse café-exploitanten verweerden zich met de stelling dat zij de huurpenningen niet meer konden voldoen als gevolg van omzetverlies door de ingrijpende overheidsmaatregelen.
De rechter stelde vast dat de coronacrisis gelet op haar aard en omvang en de gevolgen voor de economie en de maatschappij, dan ook als een onvoorziene omstandigheid in de zin van art. 6:258 BW kan worden beschouwd. Daarbij wordt overwogen dat partijen deze pandemie en haar gevolgen niet in de tussen hen gesloten huurovereenkomst hebben kunnen verdisconteren of dat zij zulks over en weer van elkaar zouden mogen verwachten.
Ook het feit dat de Haagse café-exploitanten volgens de verhuurder in het verleden een restaurant hebben gehad en dus het ‘klappen van de zweep’ kenden, betekent niet dat zij rekening hadden moeten houden met een situatie als de onderhavige, aldus de rechtbank.
Onderhandelingspositie versterkt
Met deze baanbrekende uitspraak in de hand, lijkt het niet ondenkbaar dat de onderhandelingspositie van horeca-exploitanten in eventuele huuronderhandelingen wordt versterkt. Met name in de weken waarin horeca-exploitanten gedwongen zijn om de deuren te sluiten zijn deze ondernemers immers financieel hard geraakt; er wordt massaal omzetverlies geleden in de horeca.
Ook andere branches, zoals de retail, zijn hard geraakt als gevolg van de lockdown. Verondersteld wordt dat ook deze ondernemers een beroep zouden kunnen doen op eventuele huurvermindering in vergelijkbare situaties. De uitspraak lijkt een duidelijk signaal van de rechtbank naar huurders in door de lockdown getroffen branches, waarin wordt gevergd om de financiële pijn tussen huurders en verhuurders evenwichtiger te verdelen.
Met deze rechtsontwikkeling lijkt het voor horeca- en retailexploitanten verstandig om met verhuurders in gesprek te gaan over eventuele afspraken over huurvermindering als gevolg van de lockdown. Daarbij staat voorop dat partijen in redelijkheid eventuele financiële pijn evenwichtiger zouden kunnen verdelen om zo onnodige frictie in de toekomst te vermijden.
Wanneer partijen echter reeds een regeling hebben getroffen omtrent eventuele huurvermindering als gevolg van de lockdown, liggen de kansen voor de huurders evenwel mogelijk anders.
Mocht u geconfronteerd worden met het niet langer kunnen voldoen van huurpenningen als gevolg van de lockdown, dan dient u alert te zijn.
Mr. Chantalle Damen is werkzaam bij Ludwig en Van Dam Advocaten en is gespecialiseerd in het franchiserecht.
