Als je een OV-fiets huurt, moet je er dan de hele dag op fietsen? Nee: je mag ‘m ook tegen het hek laten staan. Als je de fiets maar weer netjes terugbrengt. Bij het huren van een woning is dat anders. Veel verhuurders willen dat de huurder de woning écht gebruikt. Kan de verhuurder dat afdwingen?
In de wet staat niets over het hoofdverblijf
In de wet staat weliswaar geen speciale regel over het hebben van hoofdverblijf, maar het staat wél in bijna alle algemene huurvoorwaarden. Die voorwaarden maken onderdeel uit van de ‘spelregels’. De huurder moet zich daaraan houden. Staat die verplichting niet in de huurvoorwaarden? Dan staat de verhuurder een stuk zwakker.
Eventueel kan de verhuurder dan terugvallen op art. 7:213 BW. Daar staat dat de huurder zich als goed huurder moet gedragen. Daaruit kun je afleiden dat de huurder goed voor de woning moet zorgen. In sommige gevallen, afhankelijk van de omstandigheden, zou je kunnen betogen dat ‘goed zorgen voor’ betekent ‘de woning bewonen’.
Bijna alle huurvoorwaarden hebben tegenwoordig een bepaling over hoofdverblijf. Daar staat meestal zoiets in als het volgende: ‘Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd feitelijk bewonen en de woonruimte daadwerkelijk voor hemzelf en de leden van zijn huishouden gebruiken. Huurder zal in het gehuurde zijn exclusieve hoofdverblijf houden.’
Wat is het hoofdverblijf: tijdelijk in het buitenland?
Sommige mensen overwinteren in het buitenland. Heeft zo’n huurder dan nog wel hoofdverblijf in de woning? Daarvoor bestaat geen duidelijke regel in het huurrecht. Er is namelijk geen definitie van hoofdverblijf en er is ook geen wettelijke regel die aangeeft hoeveel maanden een huurder minimaal per jaar in de woning moet zijn.
De Wet Basisregistratie Personen (Wet BRP) geeft een definitie van het woonadres voor het geval iemand op meerdere plekken verblijft. In dat geval woont iemand, volgens het BRP, op een adres als hij/zij daar de meeste nachten van een halfjaar slaapt.
Deze definitie staat in de Wet BRP, en niet in het huurrecht. Daarom kan die definitie niet zomaar gebruikt worden om het begrip hoofdverblijf in het huurrecht te omschrijven.
Wat dan wel? We kunnen kijken naar jurisprudentie. Soms komt een huurzaak over hoofdverblijf voor de rechter. De rechter moet dan beoordelen of een huurder wel of geen hoofdverblijf heeft in de woning. Uit jurisprudentie blijkt dat rechters rekening houden met allerlei omstandigheden. Bijvoorbeeld:
- Hoe vaak is de huurder feitelijk in de woning aanwezig?
- Staat hij/zij op het adres ingeschreven in Basisregistratie Personen (BRP)?
- Waarom verblijft de huurder elders?
- Staan er meubels en andere persoonlijke spullen in de woning?
- Is de woning aangesloten op elektra en water?
Uit de jurisprudentie zou je misschien een vuistregel kunnen afleiden. Namelijk dat een huurder minimaal zes maanden per jaar in de woning moet wonen. Is de huurder langer weg? Dan verliest hij/zij zijn hoofdverblijf. Dit is echter een vuistregel, en geen harde regel. Elke zaak is anders. Van belang is ook de reden waarom de huurder weg is. Is dat voor werk? Is dat eenmalig of elk jaar?
Conclusie: de wet is niet duidelijk. De jurisprudentie ook niet echt. Daarom is het verstandig dat verhuurders beleid maken. Op die manier weten huurders waar ze aan toe zijn.
Wat is hoofdverblijf: zit de huurder in detentie?
Zit de huurder een gevangenisstraf uit van een paar maanden of langer? Dan heeft hij/zij geen hoofdverblijf in de woning. Een verhuurder mag dan ontruiming van de woning eisen. Gaat de huurder niet akkoord? Dan kan de verhuurder dat afdwingen via de rechter.
Dit is de hoofdregel. Soms wijken rechters daarvan af. Dat doen ze alleen als er iets bijzonders aan de hand is.
Een sprekend voorbeeld is deze uitspraak van de rechtbank Amsterdam uit augustus 2019. De huurder zit een straf uit van één jaar. Hij is 75 jaar oud en slecht ter been. Over zeven maanden mag hij de weekenden met verlof. Zijn woning is daarom volgens de rechter van cruciaal belang voor de huurder. De huurovereenkomst blijft in stand. De rechter wijst het verzoek van de verhuurder tot ontruiming af.
Anky Kloosterman is huurrecht expert op het gebied van Woonruimte en biedt training en advies.